Qu’est-ce que le M&A en Real Estate ? Interview AlumnEye

 

Nous avons interviewé pour vous, au sein du Réseau AlumnEye, un stagiaire en M&A Real Estate dans une Bulge Bracket à Paris. Il nous raconte les particularités du métier de fusions-acquisitions en immobilier.

Peux-tu présenter le métier du M&A en Real Estate et ses différences avec le M&A classique ?

Le métier est similaire au M&A « classique », avec des opérations de fusions, d’acquisitions, de cessions, d’augmentations de capital et autres opérations de financement.

La différence principal avec le M&A classique réside dans le fait que l’on travaille :

  • avec des acteurs différents foncières, développeurs, groupes d’hôtellerie
  • sur des actifs différents : centres commerciaux, tours de bureaux, portefeuilles d’hôtels
  • avec des agrégats financiers spécifiques au Real Estate : on raisonne en termes de loyers et non de chiffres d’affaires, en terme de taux d’occupations ou encore de « Net Asset Value ». On établit des comparables en fonction du capitalization rate et pas de multiples d’EBITDA

 

 

Quelles étaient tes motivations pour postuler à un poste en M&A en Real Estate ?

 

Je n’avais pas de volonté particulière à vouloir travailler en immobilier, je voulais avant tout avoir une première expérience en banque d’affaires. En acceptant ce stage, je me suis dit que 6 mois dans une équipe sectorisée me permettrait d’acquérir une réelle expertise dans un métier, ce qui est un atout non négligeable. Au final, je trouve cette industrie très intéressante au sens où on travaille sur des problématiques très différentes selon la catégorie d’actif (residential, lodging, office, logistics, retail). C’est une excellente formation pour ensuite passer du côté corporate !
Enfin c’est l’un des rares secteurs où l’on travaille sur des actifs « corporels » : j’ai eu la chance durant mon stage de réaliser la cession et l’inauguration d’un des plus grands centres commerciaux de Paris !

En quoi consistent tes tâches quotidiennes et celles de ton équipe ?

Comme pour le M&A classique, une partie du métier consiste à pitcher les clients sur de potentielles opportunités M&A ou de financement. Durant des exécutions de mandats, les tâches sont plus variées. Voici une liste non exhaustive des tâches quotidiennes que j’ai pu effectuer en tant que stagiaire dans l’équipe :

  • Mise à jour et suivi des performances boursières d’un fichier de comparables, regroupant une trentaine d’acteurs du Real Estate, actualisation des consensus de brokers, et des résultats trimestriels. C’est un travail de longue haleine qui sert de pilier aux travaux de valorisation réalisés.
  • Assistance des analystes dans les phases « marketing » du métier : production de slides pour les différents pitchs, Info Mémos, recherche d’information de marché / financière, travail de synthèse et de mise en forme.
  • Assistance dans l’exécution de mandat : gestion du processus de data room, répondre aux requêtes urgentes des clients, réalisation de database synthétisant le portefeuille d’actifs cédés…
  • Préparation en vue des meetings : travaux de recherche et d’analyse financière en coordination avec l’équipe Global Capital Market, drafting et mise en forme de présentations destinés aux seniors.

Généralement beaucoup de tâches dans l’urgence, car il y a plusieurs exécutions de mandats simultanées dans une équipe réduite (2 analystes seulement, dont un à Londres) et donc une très forte exposition pour le stagiaire !

Le métier est très différent à un niveau senior :

  • animation de meetings avec les clients, très souvent en déplacement
  • prospection de nouvelles opportunités et de l’actualité financière et immobilière
  • pilotage des différents mandats et du staffing de l’équipe

 

Quels sont les profils typiques des employés de ton équipe ?

Les profils sont assez homogènes : école de commerce parisienne, Sciences Po, Dauphine. Les juniors ont tous effectués un stage de césure / fin d’étude au sein de l’équipe avant de recevoir une offre d’embauche. Pour les membres plus seniors, ils ont pour la plupart évolué en tant que junior en banque d’affaires, mais aucun d’eux n’avait travaillé en immobilier avant de rejoindre l’équipe.

 

Peux-tu nous parler  des grandes problématiques contemporaines liées au M&A Real Estate ?

La principale problématique liée au secteur de l’immobilier est son caractère cyclique. Le secteur est fait de phases ascendantes et de pics (avec des niveaux de valorisation et loyers très hauts) puis de chute des prix. C’est un critère essentiel dans l’approche de valorisation d’un actif, qui est donc au cœur des travaux et des modèles de valorisation en Real Estate.

Un second point essentiel est la régulation fiscale : selon le pays où se situe l’actif, on aura des avantages fiscaux liés au contrat de bail, à la cession et il convient de bien connaître les règles en application dans le pays pour en tirer profit.

Merci beaucoup pour ces réponses, à très bientôt !

Si vous avez des questions additionnelles concernant le métier du M&A en Real Estate, n’hésitez pas à les poser en commentaires, nous les ferons passer et les ajouterons en edit de cet article.

Retrouvez des informations sur les différents métiers sur le blog AlumnEye !

 

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