La grande migration des Banquiers

L’heure est grave pour la City : la procédure de retrait du Royaume-Uni de l’Union Européenne, entamée en 2017, devrait transformer la scène financière londonienne. « Des milliers de banquiers vont quitter Londres » ; « la City pourrait perdre 40 000 banquiers » ; etc. La nouvelle a longtemps fait la une de la presse économique, et une guerre a éclaté entre Paris et Francfort pour savoir qui sera le nouvel Eldorado financier de l’Europe après le Brexit. Cependant, alors que la date du retrait définitif du Royaume-Uni de l’Europe a été arrêtée au 29 mars 2019, le discours sur la migration des financiers – qu’on appelle désormais le « Brexodus » – semble se nuancer. En effet, sur les milliers de délocalisations annoncées, on apprenait récemment qu’elles ne devraient concerner finalement que de petits effectifs…

 

Des rumeurs, encore des rumeurs

Le 23 juin 2016, 51,89% des anglais ont voté pour un retrait du Royaume-Uni de l’Union Européenne. Aussitôt, le premier ministre de l’époque David Cameron démissionnait, qualifiant le Brexit « d’erreur ». Depuis, de nombreux journalistes et politiques spéculent sur l’avenir du Royaume-Uni. Certains voient en son retrait de l’Europe une charge en moins, alors que d’autres mettent en garde le pays contre une crise imminente.

Au cœur de ces débats revient souvent la problématique de l’avenir de la City, épicentre de la finance mondiale accueillant les principales banques internationales. En effet, si le Royaume-Uni abandonne ses accords de libre-échange avec l’Union Européenne, les banques auront-elles toujours intérêt à y rester ? Une grande partie des analystes aurait déjà conclu sur cette question : NON. Selon eux, les grandes banques devraient déménager à l’horizon 2019. Par exemple, Bank of America aurait déjà signé un bail de 10 000m2 de bureaux dans le 8ème arrondissement de Paris. Certains parlent même de plus de 40 000 banquiers qui devraient migrer à Paris ou Francfort. Ces discussions s’en tiennent pour la plupart à des rumeurs, du fait de la discrétion et l’opacité des banques sur leurs plans de relocalisation.

LA4Lire aussi : Boris Paillard : l’ancien Quant qui aide les banquiers à monter leur start-up avec Le Wagon

 

L’activité de compensation au cœur du problème

Au-delà des rumeurs, les banques installées à Londres doivent sérieusement réfléchir à leur avenir post-Brexit et notamment à celui de leur activité de compensation en dérivés. Cette activité est gérée par les chambres de compensation. Elles gèrent le risque de contrepartie et donc assurent la stabilité des marchés financiers : si une banque n’est pas capable de remplir une obligation, ces chambres s’en occupent, de manière à ce que la contrepartie bénéficiaire de l’obligation la reçoive effectivement. Chaque banque doit verser une « marge » à la chambre à laquelle elle est rattachée, qui sera rendue si elle honore ses engagements et encaissée sinon. Les différentes chambres de compensation ont leurs propres règles. Depuis le Brexit, les réglementations sur la chambre de compensation londonienne sont différentes des européennes, ce qui pose problème au niveau des compensations en dérivés avec sous-jacents en euros. Ainsi, l’Union Européenne pourrait exiger le rapatriement de certaines activités sur les marchés dérivés du Royaume-Uni vers le continent. Étant donné la grandeur du marché pour échapper à des complications de cet ordre, les banques auraient en effet intérêt à déménager.

 

Une migration massive peu probable

Malgré ces préoccupations, la migration des banquiers de Londres vers l’Europe devrait être de bien moins grande envergure que prévu à en croire les dernières estimations. Selon un rapport de Bloomberg publié le 2 novembre 2018, les mutations des financiers seront très limitées. Il n’annonce pas plus de 4 660 personnes qui devront se déplacer en Europe. Le plus grand remaniement concerne HSBC qui déplacera environ 1 000 de ses employés à Paris. La Société Générale rapatriera 400 personnes seulement dans son pays d’origine, alors que JP Morgan dispersera 400 employés (soit 2% de son effectif à la City) entre Madrid, Milan et Paris. Notons que les estimations de mars 2018 prévoyaient 4 000 mutations chez JP Morgan, soit 10 fois le nombre annoncé dernièrement. 500 financiers de la Deutsche Bank devront par ailleurs revenir à la maison mère de Francfort, contre 4 000 annoncés en mars. Parmi les déplacements les moins notoires, se trouvent Citigroup (seulement 250 de ses 9 000 employés de la City seront mutés) et Barclays (150 sur 10 000). Globalement, 5% des banquiers londoniens devront changer de lieu de travail.

LA4Lire aussi : Quick advice for your summer internship.

 

Perte inévitable de clientèle

Rappelons que le secteur financier britannique rapporte plus de 70 milliards de livres par an, et que l’Union Européenne constitue son plus grand marché d’exploitation. Or, la dégradation des liens entre Londres et le continent va désavantager la City qui va très logiquement perdre une bonne partie de ses clients européens. Au début 2018, le groupe Bruegel estimait déjà à 1.8 billions d’euros les pertes pour les banques de Londres, alors que certains clients avaient extrait leurs fonds de ces institutions. Par conséquent, beaucoup de banquiers pourraient tout simplement être licenciés.

 

Malgré ces constats, il y a des raisons de croire que la City restera la même après le 29 mars prochain. Seulement 5% des banquiers devront se déplacer à Paris ou à Francfort dans la majorité des cas. Le procès d’UBS, rouvert le 8 octobre pour fraude fiscale, devrait influencer les décisions des banques qui hésitent encore entre les deux villes, en fonction de la dureté des sanctions prononcées contre UBS par le parquet parisien. Cependant, malgré un « Brexodus » finalement peu marqué, il y a fort à parier que les banques anglaises perdront des clients sur le long-terme. Affaire à suivre…

 

Raphael Hassid, étudiant à l’EDHEC Business School et contributeur du blog AlumnEye


Une nouvelle crise financière pour demain ?

De la crise de 2008, on a retenu la faillite retentissante de Lehman Brothers et la fragilité du système financier international. La finance a pu tirer des leçons de cela en cherchant une plus forte robustesse des institutions et établissements financiers mais, il reste à savoir si le système financier est aujourd’hui assez solide pour pouvoir résister à une possible nouvelle crise.

 

Des risques liés aux réformes gouvernementales et à la situation macroéconomique occidentale…

 

La crise des subprimes a entraîné un marasme continu pour l’activité économique occidentale avec un recul plus prononcé en Europe, acculée par le surendettement des pays sud-européens également. Dès lors, les gouvernements et les banques centrales ont cherché à favoriser la reprise économique à travers différents canaux de transmission : politique budgétaire, conjoncturelle, etc. Une des stratégies a été d’abaisser les taux d’intérêt afin de favoriser une reprise de l’économie via la demande puisqu’une baisse des taux d’intérêt entraîne des taux d’emprunt plus faibles donc une offre de crédit moins rigide a priori. Ainsi, la FED a laissé les taux d’intérêt américains à un niveau quasi-nul de façon quasi-systématique quand la BCE a attendu cinq ans pour mettre en place une stratégie semblable. Cette politique monétaire a été renforcée par une politique non-conventionnelle de rachat d’actifs des établissements financiers appelée Quantitative Easing, permettant une plus forte liquidité sur les marchés financiers tout en intensifiant la circulation d’actifs financiers dans ces derniers. De facto, la sphère financière est dopée et un premier risque apparaît : le détachement de cette sphère à la sphère réelle qui mène à des bulles spéculatives et à des crises plus ou moins systémiques.

De plus, les taux d’intérêt faibles mènent à une frénésie de recherche de gains de la part des acteurs financiers dans un contexte difficile ce qui amène invariablement à la prolifération de « titres pourris » (junk bonds) à fort effet de levier. Ainsi, les entreprises risquées peuvent facilement emprunter à taux bas et cela renforce le risque systémique, notamment si on s’appuie sur l’évolution de tels titres sur les marchés financiers : on comptait 3,5 trillions de dollars de junk bonds entre 1998 et 2008 contre 8,7 trillions de dollars depuis 2009.

 

Outre la promotion de politiques conjoncturelles non-conventionnelles, les gouvernements ont opté pour des réformes salutaires en termes de robustesse des établissements financiers. En effet, ils encouragent l’afflux de liquidités des filiales à la maison mère pour les banques tout en mettant en place des mécanismes de reconversion de titres financiers en equity pour apporter du capital frais en cas de stress financier. Ceci a permis d’établir une confiance stable au sein des marchés financiers avec des coûts d’emprunt faibles pour les grandes banques. Seulement, cette réforme louable mésestime le risque d’aléa moral de la part des banques [Roubini, 1999] : les grandes banques sont certaines d’être sauvées par les gouvernements et la banque centrale, ce qui favorise logiquement les prises de position risquées des établissements financiers. Seulement, cette croyance n’est pas systématique puisque rien ne dit que les institutions voudront sauver la banque en question (comme ce fut le cas aux Etats-Unis pour Lehman Brothers) ; in fine, le risque systémique est bien présent.

LA4Lire aussi : Dix ans après la crise : la système financier entre mesure et démesure

 

…Auxquels on ajoute ceux inhérents aux marchés financiers et à leur évolution

 

Toutefois, les banques semblent s’être écartées des activités de forte spéculation pour se concentrer sur les activités de détail. Une concentration des activités bancaires s’est effectivement faite après 2008 avec une restructuration dominée par les activités de dépôts puisque ces dernières représentent aujourd’hui 47% des activités des grandes banques contre 29% en 2007 alors que la part des activités spéculatives court-termistes ont baissé de 22 points sur la même période (22% contre 44%) pour les mêmes établissements. Ce changement majeur est corrélé à l’exigence des régulateurs prudentiels qui se veulent plus fermes : aux Etats-Unis, les fonds propres exigés sont passés en moyenne de 2,5% à 6,6% ce qui contraint les grandes banques à ne pas dériver vers les activités à haut risque et donc à forts rendements. De facto, les banques sont limitées dans leur croissance et les fusions-acquisitions n’arrivent pas à pallier ce problème : elles sont condamnées à simplifier leurs structures et à avoir une taille limitée à l’avenir. Seules les banques chinoises arrivent encore à croître (régulation faible dans les pays asiatiques) et deviennent de véritables fleurons de l’industrie bancaire puisque cinq établissements chinois figurent parmi les plus grandes banques mondiales.

On pourrait croire alors que les banques sont épargnées d’une possible crise du fait de l’essoufflement de leurs activités spéculatives : rien n’est moins sûr. On se souvient qu’une des sources de l’instabilité financière des années 2000 était l’excès de titrisation de la part des banques et la promotion des produits dérivés complexes : ces derniers étaient échangés au gré à gré entre les banques et les intermédiaires financiers (fonds d’investissement, private equity, hedge funds etc.) dans la plus grande opacité. Un des titres phares était le CDO (Collateralized Debt Obligation) qui est aujourd’hui remplacé par le CLO (Collateralized Loan Obligation) dont le marché a doublé en dix ans (on est passés de 250 milliards de dollars en 2008 contre 520 milliards de dollars aujourd’hui) ; il s’agit d’un montage financier semblable mais dont les tranches peuvent être revendues séparément, permettant ainsi une plus grande sûreté financière. Quoiqu’il en soit, ces titres contribuent à la croissance du Shadow Banking, la finance de l’ombre, portée essentiellement aujourd’hui par les intermédiaires financiers qui ont repris les activités spéculatives des banques au cours de la dernière décennie. Seulement, le lien entre ces derniers et les banques est toujours tenace et donc n’épargne pas celles-ci du risque systémique engendré par le Shadow Banking. En effet, les grandes banques restent les principaux acteurs du marché des produits dérivés puisque les six premières banques américaines représentent 35% des contrats des dérivés aujourd’hui (env. 180 trillions de dollars) et donc l’opacité ne s’est pas dissipée avec la régulation prudentielle. On peut de même relever l’idée que la remontée latente des taux d’intérêt (aux Etats-Unis) favorise l’attractivité des MMF (Money Market Funds) – qui ont largement financé les banques dans leurs activités de spéculation lors de l’ère post-2008 – puisque les flux de capitaux pourraient se diriger de nouveaux vers eux : tout ce qui a été bâti depuis pour une meilleure robustesse financière pourrait in fine s’évanouir.

LA4Lire aussi : Le FMI : une institution en crise?

 

Finalement, l’heure est à l’expectative à propos de la résilience du système financier actuel : des améliorations notables ont été réalisées pour assainir les bilans des banques mais, les liens qui les unissent avec la finance de l’ombre laissent présager un risque systémique latent. Il se pourrait donc bien que le système financier actuel succombe à une prochaine crise aigüe.

 

Ulysse M’Bouti, étudiant à l’EDHEC Business School et contributeur du blog AlumnEye

 


Dix ans après la crise : le système financier entre mesure et démesure

« L’ensemble du système financier mondial est au moins aussi vulnérable sinon plus qu’en 2008″ assène Jean-Claude Trichet – ancien directeur de la BCE de 2003 à 2011 – lors d’une interview avec l’AFP le 15 septembre 2018, dix ans exactement après la faillite brutale de la banque d’affaires Lehman Brothers. La finance se serait-elle de nouveau échappée de la sphère réelle, empruntant le chemin tortueux de l’hubris et de l’excès ?

Il y a dix ans déjà un vent de panique soufflait dans toutes les places financières mondiales, levant le voile sur un système financier fragile, interconnecté et englué dans une bulle immobilière sans précédent. Encore aujourd’hui, des stigmates de cet événement persistent dans de nombreux secteurs et ouvrent la voie à de multiples risques financiers. Analyser ce qui a été fait pour assainir le système financier international et scruter minutieusement l’état actuel des marchés financiers pourrait alors nous éclairer sur ces dangers.

 

L’assainissement du système financier international : des marchés financiers enfin régulés ?

 « Financial regulation is the next item on the political horizon, and it doesn’t have to be the deathly dull wonk- battle that it sounds like. »  

Thomas Frank, journaliste et économiste, 2009.

Après la faillite de la banque d’investissement Lehman Brothers et le choc systémique que cela a engendré, les gouvernements ont pris conscience d’un monde financier détaché de la réalité, nourri par leurs propres politiques de dérégulation entamées dès les années 1970 aux États-Unis. Les conséquences de cette « exubérance irrationnelle » des marchés financiers – pour reprendre Alan Greenspan (président de la FED de 1987 à 2006) – ont touché directement la sphère réelle en minant les perspectives de croissance, les emplois et le commerce international. Dès lors, il a fallu sauver l’économie mondiale, puis, chercher à assainir le système financier international.

Ainsi, des plans de redressement exceptionnels ont été votés aux États-Unis (injection de 887 milliards de dollars), dans l’UE (250 milliards de dollars) pour stopper l’hémorragie, suivis par des politiques monétaires non-conventionnelles : en effet, les relances budgétaires ne se sont pas perpétuées après 2010 (en parti dû à l’endettement excessif des économies sud-européennes) tandis que les politiques monétaires laxistes sont encore en cours. Ces dernières ont pour principal but de relancer l’économie par la demande et d’assainir le bilan financier des banques. Par exemple, l’instauration dès 2010 de taux d’intérêts négatifs au Danemark est une incitation directe à la consommation pour les ménages tandis que le Quantitative Easing, orchestré par les banques centrales, permet l’augmentation de liquidités au sein des marchés financiers à travers l’achat massif d’actifs financiers. Pour un assainissement encore plus efficace, la FED et la BCE ont mis en place une politique de Qualitative Easing qui consiste en l’achat d’actifs toxiques et risqués (de risque mezzanine i.e notés de AA à BB) détenus par des Etats ou des banques qui sont alors échangés par des actifs liquides, sûrs, de type bons du Trésor (comme les T-bonds américains).

Cependant, l’affaiblissement de la toxicité des bilans bancaires est loin d’être suffisant pour catalyser les marchés financiers et éviter une nouvelle crise financière ; il a fallu mettre des barrières à la dérégulation bancaire : la reprise des accords de Bâle (les premiers datent de 1988) avec la signature de Bâle III en 2010 a été un tournant majeur dans la régulation financière. Les régulateurs financiers ont voulu essayer de brider les prises de positions risquées des banques en leur intimant d’avoir un certain montant de fonds propres afin de pallier le risque d’illiquidité qui pourrait mener à un bank run (un grand nombre de clients, doutant de la solvabilité de leur banque, retirent leurs dépôts le plus vite possible, ce qui peut mener à la faillite de la banque en question). C’est dans cette voie-là que s’est tournée la régulation prudentielle post-Bâle III : il y a un continuum de la pondération par les risques de Bâle I et II à travers le Ratio Cooke. En effet, une régulation va s’orchestrer sur un certain type d’avoirs de la banque en fonction du risque inhérent de ces actifs ; plus le risque est grand et plus les fonds propres exigés par le régulateur seront élevés : 8% de fonds propres sont aujourd’hui exigés. Mais Bâle III va encore plus loin puisque les accords mettent en place une régulation non-pondérée par les risques via un ratio de levier qui exige la détention de fonds propres (3% des actifs totaux) et ceci, même en cas de non-possession d’actifs risqués. On voit bien l’ambition des régulateurs : d’une part ils essayent de limiter tout risque financier et, d’autre part, veulent également éviter tout effet pervers qu’une régulation trop forte pourrait amener (rationnement du crédit, manque de liquidité sur le marché secondaire, etc.). Bâle III est la pierre angulaire de la régulation financière post-2008 et sous-entend des inhérences aux marchés financiers : la régulation est principalement basée sur la possession d’actifs risqués par les banques et donc suppose indirectement que la crise de 2008 a pour racines ces bilans toxiques.

LA4Lire aussi : Le guide de la finance alternative

 

Les marchés financiers ont-ils appris de leurs erreurs ?

 « The essence of the this-time-is-different syndrome is…rooted in the firmly held belief that financial crises are things that happen to other people in other countries at other times. »

Carmen Reinhart, économiste, 2009.

Les marchés financiers ont fortement évolué en dix ans : secoués par la crise financière, bridés par la régulation et mus par le développement frénétique des économies émergentes… sont-ils aussi enclins au risque et à l’opacité qu’il y a dix ans ? Il convient alors de se pencher sur la question des actifs financiers et de l’interconnexion des marchés financiers qui ont été tous deux des facteurs primordiaux dans le déclenchement de la crise. De plus, s’appuyer sur le comportement des agents financiers peut être un réel moyen de voir si la notion de risque est inhérente à ces derniers.

Toute la phase de déréglementation financière états-unienne s’est accompagnée d’un développement croissant de la diversité des actifs financiers, ce qui s’est traduit par la promotion grandissante des produits dérivés. Ces derniers, titrisés, sont composés de différentes tranches plus ou moins risquées adossées à des sous-jacents et permettent aux banques de sortir de leur bilan des actifs peu liquides (comme les actifs immobiliers) en les vendant sur les marchés financiers. Cette technique, encore largement utilisée aujourd’hui, a été le point névralgique de la crise de 2008 en fonctionnant sur des marchés de gré à gré (sans chambre de compensation). Il ne s’agit plus d’un financement traditionnel mais bien d’un système opaque où de multiples agents interagissent et forment une chaîne : l’épargne des ménages ne reste pas dans les banques commerciales mais est confiée à des fonds communs/OPCVM/SICAV qui transitent vers des fonds spéculatifs et des banques d’investissement par le biais de ces produits dérivés. Cette longue chaîne complexe distille le risque entre différents agents et forme alors ce qu’on appelle le shadow banking. Cette finance, difficile à réguler, passe outre les régulations de Bâle III et pointe à 95 000 milliards de dollars en janvier 2018, soit 1,2 fois le PIB mondial tandis que les produits dérivés représentaient 1,2 quadrillion de dollars (plus d’un million de milliards de dollars) en mai 2016. Ces chiffres vertigineux ne sont pas la seule source d’un potentiel risque financier : les places financières étant interconnectées, c’est le système financier dans son ensemble qui porte le shadow banking et y est donc vulnérable puisque le risque de crise de contagion (i.e la propagation d’une crise financière d’un marché à un autre) augmente considérablement lorsqu’il y a une connexion entre deux marchés (ici, via les flux financiers opaques) [cf Masson, 1998]. Ainsi, le système financier international semble plus fragile aujourd’hui qu’à la veille de la chute de Lehman Brothers et ceci est grandement dû à la croissance impressionnante de cette finance de l’ombre.

Outre les établissements financiers et les modes de financement, c’est bien vers les agents financiers qu’il faut se tourner pour discuter de la santé des marchés financiers d’aujourd’hui. Est-ce que les principaux acteurs de la crise de 2008 ont été jugés ? La réponse est non, les PDG des grandes banques d’investissement new-yorkaises qui avaient exploité les produits dérivés toxiques continuent d’œuvrer à Wall Street : Richard S. Fuld, l’ancien PDG de Lehman Brothers gère un fonds d’investissement pour les grandes fortunes. On peut aussi mentionner la santé de fer des banques qui ont usé de stratégies plus ou moins morales lors des événements de 2008 : Goldman Sachs, qui spéculait contre ses propres clients en se couvrant du risque via des CDS (Credit Default Swaps), affiche une hausse des profits de 19% au troisième trimestre de 2018. La croissance insolente de ces géants financiers qui ont essuyé plusieurs scandales (le procès de Fabrice Tourre pour Goldman Sachs par exemple) semble résister à tout et pourrait mener à une hausse des prises de position risquées. En effet, la crise des subprimes a bien montré que la rationalité des agents financiers était caduque avec l’empirisme, idée qui a longtemps été partagée par les économistes comportementalistes. Les travaux de ces derniers établissent différents biais cognitifs qui poussent l’agent à prendre des positions jugées « irrationnelles » menant à des bulles financières [cf Kahmenan & Tversky, 1974,1992]. Par exemple, les agents ont tendance à être surconfiants lorsqu’ils ont généré des gains à la période t-1, dès lors, cet excès de confiance les amène à constituer un nouveau portefeuille, composé alors d’actifs plus risqués. Or, du fait du mimétisme présent sur les marchés financiers (on suit les mouvances et les décisions des cadors…), une telle prise de position entraîne une bulle financière à l’échelle macroéconomique. Ainsi, si les marchés continuent d’être aussi exubérants, un risque de bulle financière est tout à fait possible : du fait de la nature même de l’humain, une crise financière semble inévitable.

 

Le futur des marchés financiers : de nouveaux défis liés aux stigmates de 2008.

 « La limite de la vitesse de la lumière est devenu agaçante. »

Andrew Gale, trader à NYSE-Euronext à propos du High Frequency Trading, 2014.

La menace d’une crise financière mondiale, symptôme de la catastrophe de 2008, est tout à fait possible et ce risque majeur implique de grands défis pour la finance internationale.

La rationalité des agents a été mise à mal et, petit à petit, en une décennie, une nouvelle forme de finance a vu le jour : le High Frequency Trading. Il s’agit de l’aboutissement ultime de la technologie au service de la finance puisque ce trading à haute fréquence n’est réalisé que par des robots traders qui calculent, échangent, vendent à une vitesse record les actifs financiers : un ordre se fait chaque 0,000044 secondes, soit 2,8 millions d’ordres en deux minutes. Ces robots suivent des algorithmes complexes mis au point et modélisés par l’ingénierie financière. On pourrait croire que l’objectivité algorithmique représente le Deus ex machina de la finance, annihilant tous les maux liés à l’irrationalité humaine et donc effacerait tout risque de crise, mais là n’est pas la réalité. En effet, ces robots peuvent se tromper et au vu de la vitesse fulgurante à laquelle ils échangent, une petite erreur peut entraîner une panique bancaire très facilement. Ainsi, la situation post-2008 a amené un nouveau type de crises, les « crisis-flash » liées à des erreurs de calcul et de manipulation de la part des robots traders : en 2010, une est apparue, faisant plonger le Dow Jones à -9,5% de sa valeur d’ouverture en à peine deux minutes avec des pertes importantes pour certains fonds comme Knight Capital qui a encaissé une perte de 450 millions de dollars. Le défi majeur du système financier va être de limiter ce genre de crises notamment à travers une possible régulation, or, ceci n’est pas du tout gagné puisque les algorithmes ne sont connus que par les banques en plus d’être d’une trop grande complexité pour les régulateurs financiers (SEC, AMF, etc.).

Outre la complexification des échanges de flux financiers, une question majeure qui découle directement de la crise de 2008 mérite d’être posée : du point de vue épistémologique, théorique et juridique, la situation ne semble pas avoir évolué depuis 2008. Une des raisons pour laquelle la sphère financière s’est détachée de la réalité est le fait que, dès les années 1970, les économistes financiers ont mis au point des modèles théoriques d’une clarté mathématique remarquable avec la rationalité des agents et l’efficience des marchés financiers en figure de proue [cf Fama, « Efficient Capital Markets » 1970 ; Modèle Black & Scholes, 1973 ; Modèle CRR, 1979]. Ces hypothèses néoclassiques simplifient la réalité et mènent au déni de toute irrationalité possible ; de plus, ces modèles sont largement utilisés par les agents financiers et conduisent donc à ce fameux détachement du système financier. Ce lien qui existe entre les chercheurs universitaires et les agents financiers est encore plus solide qu’il n’y paraît car des professeurs d’université sont payés officieusement par les lobbies financiers afin de faire l’éloge d’actifs financiers risqués ou de la robustesse financière de certains pays (cf Inside Job, l’économiste F. Mishkin a été payé officieusement 124 000 $ par la Chambre de Commerce islandaise afin d’encenser l’économie islandaise en 2006 alors qu’elle était un des pays détenant le plus d’actifs toxiques à ce moment-là). Cette mainmise que possède le lobby financier s’étendait jusqu’aux agences de notation puisque ces  dernières notaient des établissements financiers en fonction de ce que ces derniers leur versaient : ainsi, Lehman Brothers était jugé solvable et avait reçu la note d’AAA…un mois avant sa faillite. Depuis, les lobbies ont réussi à aller encore plus loin et ont pris place à la Maison-Blanche : Donald Trump a révoqué en 2018 le Dodd-Frank Act (2010) qui exigeait des banques de ne pas opérer avec les hedge funds avec plus de 3% de leurs fonds propres ; des membres du gouvernement américain viennent tout droit de Wall Street comme le Secrétaire au Trésor, Steven Mnuchin. On pourrait encore mentionner le fait que d’anciens employés de grandes banques d’investissement se retrouvent à la tête des établissements financiers les plus prestigieux, comme Mario Draghi qui est devenu président de la BCE après avoir travaillé pour Goldman Sachs. Ainsi, les relations étroites qui existaient avant 2008 entre Wall Street, l’académisme et l’Etat se sont encore plus renforcées depuis et sous- tendent de sérieux conflits d’intérêt. Il ne reste plus qu’à savoir, s’il sera possible de démêler cet imbroglio d’ici quelques années afin de profiter d’un système financier sain et transparent.

LA4Lire aussi : Les effets, enjeux et réglementations du trading haute fréquence

 

Ce sont là les principaux défis qui se posent aujourd’hui, à la suite de la crise des subprimes et des dix ans qui l’ont suivie. Cependant, d’autres s’y ajoutent, comme l’endettement des pays émergents et leurs réserves excessives de T-bonds américains (notamment la Chine qui détient 27% des réserves mondiales en 2011, cf CAE« Réformer le système monétaire international », 2011) qui ankylosent toute perspective de bon financement sur le territoire asiatique ; ou encore la multipolarité naissante du système monétaire international qui laisse présager de fortes tensions financières entre les pays du Nord et les BRICS/PED.

Finalement, bien que le système financier international panse ses blessures de 2008, il n’est pas exclu que ce dernier vole en éclat dans les prochaines années, car tout ce qui a amené la catastrophe financière de 2008 est encore présent, à demi-caché par une finance opaque rampante et une réglementation presque inefficiente. L’effervescence actuelle des marchés financiers n’est plus qu’un voile posé sur une réalité ineffable : la complète démesure des marchés financiers.

 

Ulysse M’Bouti, étudiant à l’EDHEC Business School et contributeur du blog AlumnEye

 


Blockchain : les entreprises sont-elles prêtes ?

Bitcoin, Ethereum, crypto-monnaies… Tout le monde en parle. Utilisées comme des moyens de paiement en ligne ou pour lever des fonds rapidement, cette classe d’actifs connaît une controverse de la part du grand public ainsi que des investisseurs, des entreprises et des banques. En effet, le bitcoin, ramené à sa « hype » médiatique, se réduit à une sorte « d’or numérique », qui n’a pas vraiment d’utilité dans la vie de tous les jours, sauf pour spéculer (+ 1500% depuis 2016). Difficile donc pour les institutions de faire le premier pas, sachant qu’elles ne gagneraient rien en adoptant une telle technologie.

Cependant, derrière le bitcoin se cache une technologie – la blockchain – qui mérite le détour puisqu’elle remet en cause une partie de l’économie moderne à savoir l’intermédiation. L’intermédiation est une caractéristique fondamentale de l’économie, et intervient chez tous les acteurs, en particulier les banques qui font le pivot entre le client et les marchés : intermédiation dans des opérations de M&A, dans des transactions en trading, pour des prêts étudiants, etc.

 

Qu’est-ce que la blockchain ?

Abordons le sujet sans plus attendre : une blockchain est simplement un registre de transactions. Tout échange d’un individu à un autre (d’argent, de marchandises, etc.)  y est enregistré sous forme de code crypté puis stocké de manière transparente pour tous les autres utilisateurs. Le cryptage assure la sécurité des données, puisque seuls les individus ayant effectué la transaction peuvent la décoder grâce à une « clef ». Cette caractéristique pousse de nombreuses entreprises – notamment en data – à s’interroger sur l’adoption d’une blockchain pour éviter d’être hackées.

L’autre aspect pratique de la technologie blockchain est sa capacité à programmer des contrats intelligents (smart-contracts) qui permettent l’exécution automatique de contrats lorsque offre et demande se rencontrent.

 

Quelles entreprises l’ont adoptée ?

Les premières entreprises à s’intéresser à cette technologie sont sans surprise les chaînes de Retail : Carrefour par exemple l’a appliquée en janvier 2018 sur sa gamme « Poulet d’Auvergne Qualité Carrefour ». L’objectif ? Garantir au consommateur la traçabilité de ses produits, en permettant à chaque acteur de la chaîne d’approvisionnement de renseigner les informations de chaque lot (dates, lieux d’élevage, composition, etc.). Bonne initiative de la part du géant français de la distribution, à l’heure où le consommateur est de plus en plus vigilant à l’origine de sa nourriture.

Amazon aussi envisage de s’essayer à la blockchain, en lançant son service « blockchain as a service », mettant à disposition des modèles-types de blockchain prêts à être utilisés par les développeurs de l’entreprise. Si Amazon s’est prononcée très récemment sur ce sujet, elle n’est pas la première dans la course : Oracle a développé un cloud sécurisé par blockchain un an après qu’IBM lançait sa branche « conseil en blockchain », qui met en place des solutions basées sur cette technologie dans des entreprises en transition digitale. Aujourd’hui, les investissements en solution blockchain restent menus : seulement 1,5 milliards de dollars dans le monde en 2018, selon les estimations du cabinet américain IDC.

On peut s’attendre à ce que les banques réagissent sous peu, tant leurs données sont nombreuses et nécessitent une sécurité maximale.

LA4Lire aussi : Où en sont les banques avec l’innovation digitale?

 

« Blockchain as a Service »

 La technologie n’a pas encore fait beaucoup parler d’elle auprès du grand public, tant son attention était portée sur l’élan des crypto-monnaies à la fin 2017. Si l’utilisation en tant que registre de la technologie ne concerne pas directement les clients, une autre utilisation de la blockchain pourrait les intéresser : sa capacité à exécuter des contrats en autonomie.

En effet, l’autre aspect de la blockchain est de réduire le rôle des intermédiaires dans les transactions économiques. Par exemple, BTU Protocol, une crypto-startup, créée en 2017, développe une alternative aux commissions souvent jugées hors de prix des sites de réservation en ligne. Les acteurs comme Booking qui font le pont entre les hôtels et les consommateurs, prélèvent des commissions de l’ordre de 30% sur les transactions effectuées sur sa plateforme. BTU Protocol fonctionne sur le même principe mais les préférences du client sont enregistrées sur une blockchain qui cherche automatiquement et instantanément une offre satisfaisante, réserve directement (si le client valide) et enregistre la transaction. La commission est de 3%.

Une autre société développe des smart-contracts, mais cette fois à une échelle beaucoup plus vaste que BTU Protocol : Ripple. Créée en 2012 comme un « protocole de paiement », Ripple veut révolutionner les échanges bancaires. Le système vise à permettre des « transactions financières mondiales sécurisées, instantanées et presque gratuites ». Ripple est désormais utilisée par UBS et Santander comme technologie d’infrastructure de règlement. L’entreprise travaille également sur des partenariats avec American Express notamment.

Ces deux banques sont pionnières en terme de blockchain dans un paysage conservateur où la plupart des grandes institutions refusent catégoriquement son utilisation.

LA4Lire aussi : Blockchain, crypto, ICO : au-delà du buzz

 

Pourquoi les banques bloquent ?

Même si certaines banques ont déjà franchi le pas de la blockchain comme le Crédit Agricole qui utilise la plateforme Ripple pour raccourcir le délai d’échange de fonds à la demande de certains clients suisses (une transaction Ripple met moins de 5 secondes à s’effectuer) ou Barclays qui autorise depuis un an les dons en bitcoin, les autres restent globalement réticentes à l’adoption d’une telle technologie.

Premier problème qui pourrait effrayer les banques : laisser des transactions financières être gérées par une machine. Des controverses sont déjà en cours concernant la gestion par intelligence artificielle de certaines charges. Dans une économie ponctuée par des crises économiques fréquentes, rien de moins rassurant que de relayer sa gestion à des protocoles autonomes. Il est difficile d’imaginer une banque laisser un système numérique s’occuper d’une acquisition comme celle de Versace par Mickael Kors (1,83 milliards de dollars), tant les enjeux sont grands pour les parties. De plus, les controverses dans lesquelles le bitcoin est impliqué n’ont fait que ternir la réputation de la technologie qui le soutient. Depuis sa création, il est régulièrement remis en question en tant que moyen de paiement. Ses détracteurs accusent son manque de transparence et évoquent l’anonymat de son créateur pour le discréditer. En 2017, Jamie Dimon (CEO de JP Morgan) exprimait clairement sa méfiance envers la crypto-monnaie : « Bitcoin is a fraud […] The currency is not going to work ».

Le premier argument contre une adoption de la blockchain par les banques est donc purement conservateur.

On peut également interroger la capacité technique des banques à s’adapter à une telle technologie. En effet, leurs effectifs sont souvent massifs, comme la BNP qui emploie plus de 198 000 personnes. Adopter la blockchain demanderait d’employer des experts du domaine (encore très rares aujourd’hui) et revoir l’organisation entière des banques. Aussi, de nouvelles branches devront être ouvertes, concernant notamment les problèmes de régulation évidents que pose la technologie. Un rapport de France Stratégie, publié en 2018, met l’accent sur cette nécessité : « Il est indispensable de faire en sorte que les blockchains ne drainent pas les usages frauduleux et que le niveau de contrôle obtenu via les blockchains soit au moins égal à celui du système bancaire traditionnel. » Sur cette question, les banques françaises, en ayant blacklisté les IBAN de certaines bourses de crypto-monnaies, se montrent particulièrement intransigeantes. Cette aversion n’est pas sans fondement. En effet, sans cadre légal préalable, difficile d’imaginer les banques adopter des blockchains. Si les smart-contracts doivent remplacer les contrats traditionnels validés par plusieurs intermédiaires, il leur faut une reconnaissance légale de la part des États, pour ensuite bénéficier d’un statut juridique clair pour les banques. L’ordre des choses voudrait donc que des politiques légifèrent sur le sujet, puis que les banques s’emparent de la technologie.

Le dernier argument contre l’adoption des blockchains concerne le futur du système bancaire si l’intermédiation n’était plus utile.  En effet, si une blockchain peut elle-même gérer des contrats avec des commissions très basses (quelques millièmes de dollars par transaction sur la plateforme Ripple), pourquoi faire appel à des banques demandant plus ?  Difficile de donner une totale légitimité aux institutions bancaires, qui servent uniquement d’intermédiaires entre les clients et les marchés. Par exemple, la Banque mondiale a émis la première obligation sur blockchain, le 23 août 2018, à 110 millions de dollars australiens (68 millions d’euros environ). Cette émission a été assurée du début jusqu’à la fin par la plateforme Ethereum (système d’échange décentralisé connu comme le plus prometteur), sans utiliser le moindre intermédiaire humain.

Sur cette opération, Arunma Oteh, responsable de la trésorerie à la Banque Mondiale, exprimait sa confiance en la blockchain : « Nous pensons que la Blockchain a un énorme potentiel pour promouvoir la confiance, la fiabilité, la résilience, ce dont les pays que nous aidons ont besoin, et pour transformer les marchés de capitaux, les rendre plus sûrs et plus efficients. »

 

Si on ne peut pas encore parler de « révolution blockchain » où banques, notaires et comptables deviennent complètement obsolètes, on peut affirmer que le système est arrivé à maturité et qu’il devrait rapidement attirer l’attention des grandes institutions financières. Des startups se spécialisent déjà dans le conseil, comme Rotharium, qui transforme les infrastructures de ses entreprises clientes en blockchain. Puisqu’elles concernent les infrastructures des entreprises, les blockchains pourraient être la source d’une nouvelle économie, plus sécurisée, plus transparente, et bien plus efficace que l’actuelle…

 

Raphael Hassid, étudiant à l’EDHEC Business School et contributeur du blog AlumnEye

 


Où en sont les banques avec l’innovation digitale ?

Intelligence artificielle, réalité virtuelle, big data, robots… Quantité d’innovations ont vu le jour très rapidement ces dernières années. Une multitude de nouvelles technologies est venue inonder le quotidien de chacun, et pour les plus ouverts au changement, leur lieu de travail. Des plateformes visent désormais à faire gagner du temps aux employés, comme Replicon (outil de reporting des ventes automatique), quand d’autres offrent un gage de sécurité (plateformes blockchain par exemple).

Alors que les start-ups et certaines PME, fortes de leur dynamisme, ont pris la vague de l’innovation digitale, les grandes institutions – en particulier les banques – ont du mal à s’y mettre :  elles peinent à proposer des services en ligne aux clients (BNP n’a entamé aucune réorganisation de ses réseaux jusqu’en 2017), alors que les moyens de paiement restent très restreints.

De fait, de nouveaux acteurs commencent à s’imposer dans le paysage bancaire : les FinTech. Ces entreprises utilisent la technologie pour repenser les services financiers et bancaires.

En pleine explosion depuis quelques années, l’industrie FinTech pèse désormais entre 6 et 8 milliards d’investissement. Parmi les startups créées, on compte Square par exemple, introduite au public comme moyen de paiement en ligne, qui offre désormais des prêts aux PME.

Fintech et banques ont donc grand intérêt à s’entendre. En effet, alors que les premières développent des technologies innovantes, les secondes jouissent de leur notoriété pour convaincre les clients.

LA4Lire aussi : Leetchi, aux portes de la fintech : interview de la fondatrice, Céline Lazorthes

 

Le Constat

En 2017, l’EFMA rapportait que seulement 37% des clients étaient satisfaits de leur banque. Pour cause, une transition digitale qui se fait attendre : la plupart des banques actuelles ont à peine entamé des projets de services en ligne. Le Crédit Agricole par exemple affiche uniquement 4 millions d’utilisateurs de son application mobile (pour 21 millions de clients), alors qu’ils sont de plus en plus nombreux à abandonner les banques pour de nouveaux acteurs tout en ligne, jugés plus pratiques et rapides. En témoigne la réussite fulgurante de N26 qui permet « d’ouvrir un compte bancaire en 8 minutes seulement. »

L’année dernière, Jost Hoppermann, analyste chez Forrester, prévenait les acteurs bancaires : « ils doivent changer la manière dont ils conçoivent et développent les applications bancaires. » Forrester note aussi que la plupart des banques ont ouvert leur API (interfaces de programmation) à des tiers, preuve que le souci d’innovation pèse plus que jamais.

 

Des unions gagnantes pour les deux parties

Ce sont ces tiers -des entreprises spécialisées en technologies- qui profitent de cette transition. Par exemple, Orange Bank a déployé dès son lancement en 2016 le chatbot Watson (développé par IBM permettant de répondre automatiquement aux clients d’une plateforme). De même, la division Real Estate de la BNP a offert en 2017 un partenariat au français Vectuel (visites d’appartement en réalité virtuelle), une solution permettant aux entreprises de visiter leurs futurs locaux en réalité virtuelle. Par cette alliance, l’institution française prouve qu’elle s’adapte aux dernières technologies, offrant une expérience utilisateur unique en son genre.

Pour les banques, il s’agit de gagner en efficacité : le Crédit Mutuel estime que son outil d’intelligence artificielle permettrait de libérer 200 000 jours-homme sur la prochaine décennie, soit plus de 60 millions d’euros.

Les FinTechs associées à ces projets récupèrent en échange de leur collaboration les ressources des grands réseaux financiers : conseil, investissements conséquents, diffusion à une clientèle instituée.

ING, une des plus grandes banques néerlandaises, a même ouvert un incubateur à Amsterdam pour se rapprocher de startups prometteuses. Plus encore, Capgemini publiait en 2017 le World Retail Banking Report. Ses conclusions sont sans appel : si les banques ne se rapprochent pas des Fintechs, elles risquent de perdre des parts de marché « considérables ».

 

Quand les banques forcent le pas

D’ailleurs, ces rapprochements sont désormais forcés par les banques, qui n’hésitent pas à recourir à des offres d’achat parfois hostiles…

Par exemple, la BNP s’est introduite au capital de Nickel au bout de 4 ans d’activité seulement. Cette FinTech française créée en 2012 offre des services d’assurance de carte bancaire. À la suite de cette opération (à 200 millions d’euros), les fondateurs de la startup ne détenaient plus que 5% du capital. De même, Leetchi (cagnotte en ligne) a été acquise en 2015 par Arkéa. Bien que l’équipe dirigeante continue à gérer la structure, il est probable que ses choix stratégiques soient largement orientés et moins spontanés qu’auparavant.

Certes, ces opérations profitent aux deux parties (innovation aux banques contre marché pour les fintechs), mais elles soulignent le risque de brider – voire de détruire- la créativité de ces startups. Certains pourraient même voir dans ces campagnes de rachat une tentative d’éliminer la concurrence.

LA4Lire aussi : Fintechs : ces startups qui changent la Finance

 

Une fausse concurrence aux banques

En effet, certaines startups refusent de participer à des rachats. C’est le cas par exemple de Kantox (échange de devises en ligne pour les entreprises), qui a préféré se tourner en 2017 vers le fonds de capital-risque Orange Digital Ventures pour lever 17 millions d’euros. Kantox se positionnait alors comme concurrent direct des banques traditionnelles. Philippe Gelis, CEO chez Kantox, note dans une interview que certaines banques menacent leurs clients de mettre fin à leur crédit s’ils passent par une société FinTech pour échanger des devises, signe que les FinTech sont considérées par certaines comme un risque pour leur activité.

Cependant, il évoque dans la même interview « une relation de concurrence-collaboration » entre FinTech et banques, qui « semble aller de plus en plus vers la collaboration. »

En effet, la plupart des FinTech ne sont pas en concurrence avec les banques. Faute de notoriété et de moyens financiers, elles ne peuvent pas atteindre un public aussi large. Au mieux, elles posent des défis aux grandes institutions, en leur imposant des changements.

Nicolas Chatillon, directeur de la coordination banque commerciale et Assurance au groupe BPCE, affirme que les « banques doivent passer d’une approche-produit à une approche-client ». En effet, lorsque les banques offrent des produits (prêts, titres, etc.), les FinTechs mettent l’accent sur l’expérience-utilisateur.

 

Les banques face aux GAFA

Si les FinTech ne constituent pas une réelle concurrence pour les banques, d’autres acteurs devraient les inquiéter : les GAFA. Ces géants de l’Internet se sont lancés ces dernières années dans les systèmes de paiement. Par exemple, Apple a dévoilé en 2014 ApplePay, un service permettant de payer en ligne et en magasin physique grâce à son smartphone. Grâce aux technologies de son iPhone (notamment le capteur biométrique), Apple promet des paiements plus sécurisés que par carte bancaire. De même, Facebook envisage des transferts d’argent via Messenger (sa messagerie mobile) sans frais, alors que les banques prélèvent des cotisations sur les virements.

Si ces outils ne sont pas encore très avancés (Google n’a encore jamais offert de prêts à ses utilisateurs), les banques ont tout intérêt à se méfier de ces entreprises. En effet, leurs technologies pourraient leur permettre de développer des solutions bancaires très rapidement, avant même que les banques ne puissent réagir.

La concurrence des GAFA pose un réel défi aux banques : à défaut de pouvoir les racheter ou de pouvoir s’unir, elles devront employer massivement des ressources pour développer des technologies à la hauteur de leur ère.

 

Ainsi le secteur bancaire attend une révolution qui profitera à de tout nouveaux acteurs. A l’heure où les GAFA pourraient bousculer l’industrie, les banques doivent développer rapidement des solutions technologiques pour rester à la hauteur. Pour ce faire, les FinTech se présentent comme leurs meilleurs alliés dans cette course à la digitalisation.

 

Raphael Hassid, étudiant à l’EDHEC Business School

 


Investissement immobilier : acteurs et stratégies d’un marché dynamique

Un marché de l’investissement immobilier en bonne santé est conditionné par la confiance des investisseurs dans l’économie et par la dynamique positive des entreprises. Cyclique par nature, ce marché est souvent considéré comme l’un des reflets de notre activité économique.

En France, malgré la rareté des produits disponibles, 13 milliards d’euros ont été investis en immobilier (toutes catégories d’actifs confondues) au premier semestre 2018, soit une progression de 49% par rapport à 2017 sur la même période. Cette nette augmentation du volume de transactions est due à l’enregistrement de plus de 35 opérations à des montants supérieurs à 100M€. La tendance positive des indicateurs économiques (consommation des ménages, croissance du PIB…) et l’attribution des JO 2024 ayant pour effet d’accélérer les investissements autour du Grand Paris, permettent à la France d’afficher des chiffres très satisfaisants.

Par ailleurs, la politique volontariste des banques centrales ayant provoqué un afflux de liquidités sur les marchés a eu pour conséquence la nette augmentation du prix des actifs immobiliers, notamment pour les actifs parisiens de qualité. Cette augmentation des prix se traduit par des taux de rendement historiquement bas. Le taux « Prime » des actifs de bureaux à Paris s’établit aujourd’hui à 3%, contre 6,2% en 2009. En commerce, le taux atteint 2.5% sur certaines transactions, contre 5,4% en 2009.

Malgré les faibles rendements des actifs les plus prisés, certains investisseurs continuent d’adopter des stratégies risquées, en accord avec leurs objectifs de rentabilité.

LA4Lire aussi : Qu’est-ce que le M&A en Real Estate ? Interview AlumnEye

 

Une multitude d’acteurs et de secteurs concernés

L’investissement immobilier est un univers composé d’un grand nombre d’acteurs, aux fonctions et objectifs divers, qui interagissent au cours de leurs opérations.

  • Les principaux acteurs de ce marché sont les suivants : les banques d’investissement (Goldman Sachs, Natixis…), institutionnels (EDF, Caisse des dépôts…), Asset Managers (AEW, JP Morgan AM, Amundi…), Private Equity (Ardian, Carlyle, Blackstone…), Brokers (Savills, CBRE, JLL…), constructeurs (Eiffage, Bouygues…), développeurs/opérateurs retail (Unibail Rodamco, Klepierre…) promoteurs (ICADE, Nexity, Altarea Cogedim…) sans oublier les juristes, notaires et avocats fiscalistes.
  • Les volumes investis portent sur différentes typologies d’actifs : bureaux, centres commerciaux, boutiques, résidentiels, logistiques, hôtels, résidences étudiantes & seniors, espaces de coworking…
  • Dernièrement, deux typologies d’actifs se sont distinguées en enregistrant une forte hausse de leurs investissements : les espaces de coworking (Spaces, WeWork,…) ont vu leur nombre être multiplié par 10 depuis 2012, et l’immobilier logistique, répondant aux besoins croissants des acteurs du e-commerce (surfaces de stockage innovantes, traitement des commandes optimales…).

Ainsi, les investisseurs adoptent des stratégies répondant à des objectifs de rentabilité, à l’aversion au risque des clients, à leurs besoins en liquidités et à leurs horizons d’investissement.

Quelles sont ces stratégies d’investissement ? 

Les actifs Core / Core + :

La stratégie d’investissement « Core » vise principalement les actifs immobiliers de bureaux, neufs ou récemment rénovés, situés dans des localisations idéales (quartier central d’affaires parisien par exemple), proposant une multitude de services (conciergerie, salle de sport, crèche, spa…) et occupés par des locataires financièrement stables ayant signés des baux fermes de longues durées.

Les « Core + » sont des actifs également bien situés (Paris QCA, La Défense, Levallois, Boulogne…). Certains peuvent cependant nécessiter de légers travaux de rénovation. Ils peuvent présenter une légère vacance (surfaces inoccupées) causant une perte de cashflow impactant leur valorisation (le DCF étant une des principales méthodes de valorisation utilisée en investissement immobilier). La durée de détention moyenne de ces actifs est relativement longue, entre 10 et 12 ans.

Cette typologie d’actifs se négocie à des taux très bas, et donc à des prix très élevés. En investissement immobilier, on achète un taux de rendement cible. Ce taux correspond au risque qu’un investisseur est prêt à prendre pour l’acquisition d’un actif. Pour des actifs Core, le taux se situe aux alentours de 3%, pour les actifs Core +, le taux est rarement supérieur à 6%. Le retour sur investissement de ces opérations est lissé sur la période de détention par la perception des loyers, puis à terme par la revente de l’actif.

Les investisseurs intéressés par ce type d’actifs sont principalement des institutionnels, comme les assureurs et leurs filiales d’investissement immobilier : AXA REIM, Allianz Real Estate, Generali Real Estate etc…

D’autres acteurs adoptent cette stratégie, comme le fonds souverain norvégien, Norges Bank IM, ayant réalisé l’acquisition d’un ensemble immobilier de 26.800m² place Vendôme aux 368-374 rue Saint Honoré, négocié à plus d’1 milliard d’euros.

Amundi Immobilier, le Crédit Agricole et Primonial REIM ont eux aussi défrayé la chronique en réalisant le « Club Deal », record dans l’histoire de l’immobilier français, avec l’acquisition de l’immeuble emblématique « Cœur Défense » pour un montant de 1.8 milliard d’euros, soit 500 millions de plus que le montant déboursé par Lone Star 4 ans auparavant pour l’acquisition de cet actif, autrefois détenu par Lehman Brothers…

 

 

La stratégie Value added :

Cette stratégie, plus risquée, vise à repositionner un actif dans son marché. En réalisant des travaux visant à apporter de la fraicheur à l’immeuble ou à améliorer son efficience, l’investisseur cherche à augmenter sa rentabilité en trouvant de nouveaux locataires qui lui permettront de baisser son risque et ainsi de vendre à un taux plus faible, donc à une valeur plus importante.

Cette stratégie est, comme son nom l’indique, une opération à création de valeur. Le fonds qui orchestre l’opération ne vise pas à détenir l’actif sur une durée de plus de 5 ans. Le potentiel de TRI se situe généralement entre 8 et 12%. Le retour sur investissement de ces opérations est principalement in-fine, car il est réalisé à la revente de l’actif à un taux inférieur. La Loan To Value (LTV, faisant référence au pourcentage de dette sur le montant total d’acquisition) qui peut se situer entre 50 et 70%, a pour objectif d’améliorer cette rentabilité, à condition que le marché ne décroche pas. Une forme de LBO appliqué à l’immobilier.

Ces opérations sont donc conditionnées par le succès du repositionnement de l’actif et par le comportement de son marché. Comment se portera l’investissement immobilier dans 5 ans ? Quelle sera la valeur de l’actif dans 5 ans ?

Les acteurs majeurs de ce segment sont généralement des fonds de Private Equity Real Estate (PERE) comme Ardian, Tristan Capital Partners, Carlyle, LaSalle IM.

LA4Lire aussi : Qu’est-ce que le Private Equity en Real Estate ? Interview AlumnEye

 

Les investisseurs « Opportunistes » :

La stratégie Opportuniste vise à développer, restructurer ou transformer un actif. Il s’agit donc d’opérations nécessitant des compétences techniques permettant d’estimer les coûts, la période nécessaire au développement/transformation du projet, afin d’intégrer ces paramètres dans une étude de faisabilité et de rentabilité approfondie. A titre d’exemple, ces opérations peuvent porter sur des reconversions d’hôtels en appartements qui seront revendus « à la découpe », ou sur le rachat d’un immeuble inhabité qui sera reconverti en bureaux, etc…

Des fonds de capital-développements immobilier comme Novaxia ou la Compagnie de Phalsbourg sont spécialistes de cette stratégie. D’autres investisseurs peuvent aussi être séduits par cette approche : Tikéhau IM, Meadow Partners, Blue Colibri, Stam… ainsi que certaines foncières et autres investisseurs privés.

Cette stratégie, qui présente par nature le plus de risques, propose les meilleurs potentiels de rentabilité. Le TRI recherché par les investisseurs est généralement compris entre 13% et 20%. La nature de ces opérations induit une durée de portage plus courte, généralement comprise entre 2 et 4 ans.

 

Une période faste… mais pour qui ?

La situation du marché de l’investissement (forte demande, manque de produits, taux de rendements bas sur les actifs Core/Core+) apparait comme étant propice aux opérations à création de valeur bien exécutées.

En effet, au vu de la demande des investisseurs pour les produits de qualité, un actif dont le risque a été diminué par une restructuration ou une transformation réussie, sera susceptible de trouver preneur.

Ces opérations restent cependant conditionnées par les mouvements de l’ensemble du marché immobilier, qui lui-même est très corrélé à l’économie et à la politique de taux des banques centrales…

De plus, la forte demande couplée à la rareté des produits Core & Core +, pousse certains investisseurs « safe » à se tourner vers des actifs plus risqués, diminuant les taux de rendement et augmentant ainsi les prix de ces actifs.

Ces phénomènes apparaissent comme étant d’importants défis pour les professionnels de l’investissement, devant trouver des produits afin de placer leurs importantes liquidités, tout en considérant la nature et le risque de chaque opération.

 

Quelles sont les compétences nécessaires ?

L’investissement immobilier fait appel à de nombreuses compétences, comme une maitrise poussée des mécanismes financiers ainsi qu’une parfaite compréhension du marché et des tendances de l’immobilier.

Les stratégies Value Added et Opportuniste demandent également une maitrise des fondamentaux en matière de travaux et de constructions, ainsi qu’un esprit créatif permettant d’imaginer, de développer des projets présentant un couple rendement/risque élevé.

 

Pourquoi pas une carrière dans l’investissement immobilier ?

Il existe d’autres activités liées à ce marché, présentant des caractéristiques plus financières, comme le NPL (Non-Profit-Loan, rachat d’obligations adossées à des actifs immobiliers), les fonds de crédits hypothécaires, le financement d’infrastructures, la banque de financement, le M&A Real Estate…

Ce vaste secteur requiert donc des capacités d’analyse, de curiosité et de rigueur pouvant séduire des étudiants ayant pour ambition de travailler dans la finance, mais également des professionnels exerçant en banque d’affaires.

Ainsi, quelle que soit son activité chez un des multiples acteurs de ce secteur, un analyste pourra prendre part à l’accompagnement, au conseil, à la création et au développement de projets, qui nécessitent des analyses complexes aux impacts financiers importants, portant sur des actifs réels.

Malgré ses attraits et sa dynamique, le marché de l’immobilier reste un secteur très particulier, rendant ainsi les potentielles reconversions de carrière difficiles.

Ilan Simhon